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14

SEP

2016

Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein

Aufgrund der extrem niedrigen Zinsen boomt der deutsche Immobilienmarkt. Viele Anleger sehen im Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ein attraktives Investment. Doch wenn man nicht aufpasst, können eventuell nicht kalkulierbare Kosten entstehen. Beachten Sie folgende vier Punkte, bevor sie sich für einen Immobilienkauf entscheiden:

1. Standortentwicklung

Informieren Sie sich über die Standortentwicklung ihres zukünftigen Grundstückes! Denn wenn Sie das ignorieren, werden Sie bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie Schwierigkeiten bekommen, denn der andauernde Trend zur Landflucht und Urbanisierung hält nach wie vor an. So wird für manche Regionen wie z.B. Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen aber auch im Sauerland für die nächsten zehn Jahre eine Abwanderung von 25 Prozent und mehr erwartet. Lediglich in München und Umland wird eine Zuwanderung von über 25 Prozent erwartet - Hamburg und Berlin liegen hier bei unter zehn Prozent! Einen großen Anteil zur Förderung oder Verschlechterung eines Standortes tragen jedoch gerade nationale oder kommunale Entscheider, z.B. via Flächenplanung, Infrastrukturprojekten, Ansiedlungspolitik etc. Kaufinteressenten sollten diese Entwicklung nicht missachten, wirkt sich diese doch unmittelbar auf den Vermietungsstand, die Mieten und Renditen als auch auf die Verkaufsfähigkeit und die Immobilienpreise aus!

2. Mieterentwicklung

Die Entwicklung privater oder gewerblicher Mieter unterliegt ständig neuen Anforderungen an die Mietflächen sowie die jeweilige Ausstattung. Gerade in Großstädten wie München oder Köln werden durch die wachsende Zahl von Single-Haushalten 1-2 Zimmer Wohnungen bevorzugt. Dort sind schon über die Hälfte der Wohnungen von nur einem Mieter bewohnt. Beim Immobilienkauf sollte auf die Mieterstruktur bezogen auf die Entwicklung der Mieter-Bonität, die Höhe der Mieteinnahmen, Kündigungsfristen etc. geachtet werden. Denn nichts ist schlimmer, wenn man plötzlich auf Leerstand sitzt. Wenn Sie schon Immobilien besitzen, erneuern Sie rechtzeitig Mietverträge und veräußern Sie nicht mehr zeitgemäße Mietflächen aus dem Immobilienbestand. Denn wenn Mieter fernbleiben oder weniger zahlen hat das dramatische Einflüsse auf Ihre Renditen und die Verkaufsfähigkeit der Immobilie.

3. Entwicklung der Kosten

Berücksichtigen Sie auf jeden Fall die Betriebskosten der Immobilie. Im Falle einer Vermietung kommt da so Einiges zusammen, wie etwas Grundsteuer, Hausversicherung, Heiz- und Wasserkosten, Strom, Reinigung, Winterdienst, Müll, Kabelfernsehen, Hauswart etc. Eine Steigerung dieser Kosten im Laufe der Zeit führt vor allem zu einer Verschlechterung der (Wieder-) Vermietung der Immobilie. Und bei der Eigennutzung hat der Immobilieneigentümer diese Kosten komplett selbst zu tragen - diese betragen laut Mieterbund durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter/Monat. Kosten, welche der Eigentümer immer selbst zu tragen hat, sind die des Geldverkehrs, Rechts- und Steuerberatung, Aufwendungen der Instandhaltung und die Finanzierungskosten. Bei vermieteten Objekten fallen zusätzlich die Gebühr des Hausverwalters, Kosten für eventuelle Mietminderungen sowie für die Wiedervermietung an. Diese Kosten müssen nicht nur auf ihre Werte im Marktvergleich geprüft werden, sondern auch auf ihre historische Entwicklung hin, denn nicht selten explodieren die Kosten mit der Zeit derart, dass sich die ursprünglich positiv gerechnete Rendite in monatliche Verluste verwandelt hat. Einige dieser Kostensteigerungen können zwar durch die entsprechenden Maßnahmen verringert werden (z.B. durch eine energetische Sanierung), setzen aber mitunter hohe Investitionen voraus.

4. Bausubstanz

Immobilien sind nicht für die Ewigkeit gebaut und bedürfen daher sorgsamer Pflege, was die Bausubstanz betrifft, damit diese auch in Zukunft zu marktfähigen Preisen vermietet werden können und diese auf dem neuesten bautechnischen Stand sind. Bevor sich größere Aufwendungen für die Instandhaltung auftun, sollte man über einen Verkauf der Immobilie nachdenken. Denn nicht selten sind diese Kosten deutlich höher als ursprünglich geplant. Aufwendungen für z.B. Dächer ohne Dämmung, marode Wasser- oder Stromleitungen, veraltete Heizungen, bröckelnde Fassaden aber auch Reparaturen wegen feuchten Kellern, Fensterschäden oder aufgrund von Schadstoffen und Schädlingen müssen hier berücksichtigt werden! Diese Aufwendungen sind nicht nur teuer - als Eigentümer steht man auch in der Haftung in der Rolle als Grundstücksbesitzer (BGB §836), Gebäudebesitzer (BGB §837), Gebäudeunterhaltungspflichtigen (BGB §838), hat Pflichten als Vermieter (BGB §535) und steht in der Schadenersatzpflicht (BGB §823). Wer also nicht selbst sanieren oder modernisieren möchte, verkauft dann besser zeitig seinen Immobilienbestand.

Eingestellt am Datum: 14.09.2016 || Von: Genobau Zielkauf || Kategorie: Geno-Branchen-Infos || Artikel Abrufe:


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