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15

FEB

2012

Die andere Art der Baufinanzierung - Barrierefrei FINANZIEREN

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind im Keller. Angesichts von Euro-Schwäche und Rezessionsgefahr steigt das Interesse an den eigenen vier Wänden, also an einer eigenen Immobilie. Doch zukünftige Eigentümer sollten sich von günstigen Darlehen nicht verführen lassen. Ob die Zinsen gerade historisch niedrig sind oder nicht, ist überhaupt nicht entscheidend, denn eine weitreichende Investition darf nicht nur davon abhängig gemacht werden.?

Man solle sich nicht zu schnellen Entscheidungen drängen lassen nach dem Motto "schnell kaufen, weil die Zinsen bald steigen". Durch die aktuelle Grundbuchsituation kann sich so eine Entscheidung im Nachgang, mit einer klassischen Finanzierung ohne Sicherheitsgurt, bei der zukünftigen Anschlussfinanzierung zum Nachteil des Eigentümers auswirken.

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Barrierefrei FINANZIEREN heißt das Motto für zukünftige Eigentümer.

Mit diesem Thema hat sich auch die aktuelle Ausgabe von AssCompact beschäftigt. Lesen Sie auf Seite 78 & 79 den Artikel zum Thema "Barrierefrei finanzieren" die andere Art der Eigenheimrealisierung?.


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Es hat sich in der Vergangenheit oft gezeigt, dass niedriggehaltene Tilgungsraten in Verbindung mit einem extrem langen Schuldenabbau bei vielen Eigenheimbesitzern das Zinsrisiko der zukünftigen Anschlussfinanzierung massiv erhöht. Es hat sich auch seit geraumer Zeit abgezeichnet, dass die Hürden einer neuen Finanzierung oder einer Anschlussfinanzierung nicht nur durch die Finanzmarktturbulenzen, sondern auch durch die Arbeitsplatzsituation jedes Einzelnen unter Berücksichtigung der europäischen Kreditrichtlinien Basel III angepasst wurden. Manchmal kommt es dem ein oder anderen so vor, als ob dieses individuell von jedem Kreditinstitut selbst festgelegt wird. Die Kreditwürdigkeit sowie der damit verbundene Finanzierungsplan ist bis zur geleisteten Unterschrift für manch einen eine Auszeichnung. Nahezu 80% der Bundesbürger möchten diese Auszeichnung erhalten und in der sozialen Hierarchie vom Mieter zum Eigentümer aufsteigen, also zum Besitzer.

Besitz verpflichtet

Jeder denkt früher oder später einmal darüber nach, die laufenden Mietzahlungen in die eigenen vier Wände zu investieren, denn hier lässt sich das Leben freier gestalten.Für Kurzentschlossene bedeutet das in vielen Fällen dieInanspruchnahme von Fremdmitteln, also eine Finanzierungmit aktuell günstigen Zinskonditionen. Um diese guten Konditionen zu erhalten, ist das ersparte Eigenkapital in voller Höhe, meist über 20% der Gesamtinvestition, einzubringen. Des Weiteren verpflichtet sich der Kreditnehmer zu einem zukünftig geregelten Einkommen inVerbindung mit einer Arbeitsplatzsicherheit über die gesamte Kreditlaufzeit und einer Familienplanung, die an die zukünftige Einkommenssteigerung gekoppelt ist. Mit der Bereitstellung der Finanzierung in Verbindung miteiner Grundschuldurkunde vereinbart jeder Darlehnsnehmereine persönliche Schuldübernahme und eineZwangsvollstreckungsunterwerfung. Diese persönlicheHaftungsübernahme ist ein abstraktes Schuldversprechenmit sofortiger Zwangsvollstreckung ohne einen gesondertenVollstreckungstitel gemäß §794 Absatz 1 Ziffer 5 ZPOüber die gesamte Laufzeit. Der Eigentümer belastet hierden Grundbesitz und sein gesamtes sonstiges Vermögen,ohne dass ein Urteil zur Vollstreckung erforderlich ist.

Auch wenn es bei manch einer netten Beratung zurEigenheimrealisierung für den zukünftigen Besitzernicht so aussieht, ist ein Kreditinstitut ein gewinnorientiertesWirtschaftsunternehmen. Dieses muss letztendlich die Kosten tragen und den Aktionären sowie den Eignern die versprochenen Gewinne abliefern, möglichst mit einem geringen Risiko für das Unternehmen. Durch die gesetzlichen Grundlagen des Grundbuches in Deutschland und seine Gestaltungsmöglichkeiten ist dieses für die Kreditinstitute mit ihren Rechtsanwälten und Spezialisten durch die Sicherung in Abteilung III im Grundbuch gegeben. Jeder Eigenheimrealisierer wird über die rechtlichen Auswirkungen von Grundbucheinträgen beim Notar aufgeklärt, jedoch im Allgemeinen weiß er wenig über die tatsächlichen Auswirkungen bis zu dem Tag, an dem er daran von seinem Kreditinstitut erinnert wird ? spätestens jedoch bei neuen Verhandlungen zur Anschlussfinanzierung seiner noch bestehenden Verbindlichkeiten.

Der ?kurzentschlossene zukünftige Besitzer? ohne lange Vorplanung wird auch in Zukunft immer diesen Weg mit einer Bankfinanzierung einschlagen, denn bei den Verbrauchern bekannte Alternativen, wie der Bausparkasse, ist eine lange vorherige Planung in Verbindung mit viel mehr Eigenkapital von Nöten. Die Sicherstellungen unterscheiden sich im Groben nicht von einer Bankfinanzierung, jedoch kann der Kreditnehmer den zukünftigen Zins heute schon planen.

Leben ohne Limits

Die optimale Gestaltung des Grundbuches ist der Schlüsselfür Freiheit und Mobilität. Hierzu ist jedoch im Vorfeld derAufbau des Grundbuches zu erklären. Es gibt immer einDeckblatt, das den Namen des Amtsgerichtes, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Deckblattes enthält.Dann gibt es ein Bestandsverzeichnis, das Angaben machtzum amtlichen Kataster, die da sind: Nutzungsart, Lage,Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe. Weiter beinhaltetes drei Abteilungen, die wie folgt aufgebaut sind: InAbteilung I steht der Eigentümer, in Abteilung II die Lastenund Beschränkungen und in Abteilung III die Belastungen,also auch die Geldgeber. Bei der rechtlich sicheren Variantefür Kreditinstitute hat das Grundbuch im Allgemeinenfolgende Eintragungen: In Abteilung I des Grundbuchessteht der Eigentümer/ Besitzer und in Abteilung III das Kreditinstitut mit seinen eingetragenen Rechten. Dieses achtet immer darauf, dass in Abteilung II keine gravierenden Lasten und Beschränkungen stehen, wie zum Beispiel ein Dauerwohn-und Dauernutzungsrecht, denn eine solche Einschränkung verhindert in den meisten Fällen eine wirklicheBeleihung des Objektes, da es in der möglichen Zweitvermarktung nicht oder sehr schlecht veräußert werden kann.

Viele kennen diesen Vorgang aus dem familiären Bereich,wenn die Eltern dem Sohn oder Enkel ein Haus überschreibenund durch eine Grundbuchumschreibung den Sohn oder Enkel in Abt. I als Eigentümer setzen und sich selbst in Abt. II ein Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht oder einen Nießbrauch eintragen lassen. So kann der Sohn in Abt. I fastkeine Entscheidung treffen, ohne die Eltern in Abt. II zu fragen. Die Eltern haben durch diese Grundbuchgestaltungdie Sicherheit, in ihrem ?Eigentum? ihren Lebensabend zugestalten. Bei dieser Grundbuchgestaltung ist es fast unmöglich, die Abt. III, also einen Geldgeber, ins Grundbuch zu bekommen, ohne dass die Eltern in Abt. II zugestimmt haben. Bei dieser Gestaltung des Grundbuches hat der sogenannte Eigentümer, also der Sohn in Abt. I, entgegen der Verbrauchererwartung weniger Rechte als Abt. II, sondern ist nur der mit der ganzen Verantwortung.

Eventuell stößt man schon auf den einen oder anderenGedanken, der für beide Seiten viele Vorteile hat, ohne dieRechte und Pflichten sowie Sicherheiten der beider Parteienzu beschneiden, denn das würde vieles leichter machen.Immer zentraler wird der Wunsch nach selbstbestimmtenFinanzierungs- und Wohnformen. Hier sind innovativeKonzepte gefragt, die außerhalb oder in Harmonie mit derBankenwelt das Leben und Wohnen sowie die Voraussetzungen im Eigentum für jeden mitgestalten lassen. Diese Form der Mitbestimmung wird vielerorts schon in Formvon Genossenschaften seit Jahrzenten umgesetzt. Diegenossenschaftliche Idee ist ebenso erfolgreich wie einleuchtend, denn was einer alleine nicht schafft, das schaffen viele. Das ist auch die Grundidee einer Bausparkasse mit ihren vielen Sparern, doch die Genossenschaft ist eine traditionelle Form des Zusammenschlusses vieler gleichgesinnter Menschen, jedoch ohne den kommerziellen Hintergedanken der Gewinnmaximierung, sondern auf demokratische Weise gemeinsam ein Ziel zu erreichen, welches für den Einzelnen alleine nicht zeitnah zu verwirklichen wäre. Jedes Mitglied ist Miteigentümer in einer Genossenschaft und da hier keine höchstmöglichen Gewinne an Kapitaleigner oder Anleger erwirtschaftet werden müssen, erhalten die Mitglieder die eigenen abgerufenen Mittel zu angemessenen und langfristigen Konditionen. Die Grundidee des ?Bausparprinzips? mit der Kombination aus einer ?Tilgungsaussetzung? ist die Eigenheimrealisierung über eineGenossenschaft, die mehr kann und seit mehr als zehn Jahren erfolgreich von mehreren Genossenschaften realisiert wird.

Barrierefrei finanzieren ? Der dritte Weg!

Zukünftige Eigenheimrealisierer erwerben Genossenschaftsanteile, die ähnlich wie beim ?Bausparprinzip? mit Punkten bewertet werden. Diese Bewertungspunkte ermöglichen dem Mitglied, bis zum Elffachen der erworbenen Anteile eine Investitionssumme (?Baugeld?) zur Realisierung oder Umschuldung seines Eigenheims abzurufen. Die Konditionen sind schon bei Eintritt in die Genossenschaft für jeden bekannt und sind immer für einen Zeitraum von 25 Jahren (4,5% p. a. oder 3,5% p.a.) festgeschrieben. Um die höchste Sicherheit für jedes Mitglied für das Eigenheim zu realisieren, wurde eine Neugestaltung des Grundbuches mit Notaren und Rechtsanwälten erarbeitet. Bei der Realisierung desEigenheims wird für die bereitgestellte Investitionssummein Abt. I des Grundbuches die Genossenschaft und somitdas Mitglied als Miteigentümer eingetragen. In Abt. II istein Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht mit Vorkaufsrechtin Höhe der bereitgestellten Investitionssumme für das Mitglied eingetragen. In Abt. III des Grundbuches sindsomit keine Eintragungen ? denn wie beim Eigentumsübertragung von den Eltern an die Kinder erfolgte die Sicherstellung der bereitgestellten Investitionssumme über Abt. I + II des Grundbuches. Somit ist auch kein ZugriffDritter auf das Objekt möglich ? dies schafft die höchsteSicherheit, wenn das Leben einmal nicht so läuft!

Solidarität schafft Sicherheit

Egal ob Sie noch unentschlossen sind oder ein genauesZiel vor Augen haben, beim genossenschaftlichenEigenheimerwerb oder der Eigenheimsicherung vor dem Zugriff Dritter finden Sie immer eine Alternative für sicheres Wohnen.

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Eingestellt am Datum: 15.02.2012 || Von: Genobau Zielkauf || Kategorie: Geno-Presse-News || Artikel Abrufe:


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